1) COS’E’ UN CONTRATTO DI LOCAZIONE?
E’ una scrittura privata con cui un proprietario concede in locazione un proprio immobile ad un inquilino;
2) C’E’ UNA LEGGE CHE NORMA IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ?
Si, è la legge 431/98 che stabilisce due modalità di stipula di un contratto di locazione : una che prevede una durata di anni quattro, rinnovabile di ulteriori anni quattro in assenza di disdetta alla prima scadenza contrattuale, con canone liberamente pattuito tra le parti, l’altra che prevede una durata di anni 3 + 2 con canone calmierato da appositi parametri meglio identificati in un Accordo territoriale decentrato che viene sottoscritto dalle organizzazioni della proprietà e dell’inquilinato solo nelle aree metropolitane e nei Comuni ad alta tensione abitativa, fra i quali Reggio Calabria;
3) IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ANNI 3+2 CONVIENE AL PROPRIETARIO ?
Si, in quanto ad un canone convenzionale più modesto rispetto a quello di libero mercato fa da contraltare una più favorevole tassazione ai fini IRPEF ed IMU : se si opta per la tassazione ordinaria l’agevolazione consiste nell’ applicazione dell’IRPEF sull’imponibile ridotto del 5 + 30%, se si opta per la tassazione a cedolare secca per gli anni 2014-2017 si applicherà solo l’IRPEF del 10%, si è esentati dall’imposta di registro e dai bolli, non si è assoggettati né all’addizionale regionale né all’addizionale comunale; ai fini IMU, infine, l’amministrazione comunale di Reggio Calabria con delibera n. 116 del 27 luglio 2015 consente per l’anno 2015 l’adozione 5) dell’imposta al 6 per mille, anziché al 10,60 per mille, per gli immobili locati con contratti a canone convenzionale (art. 2, comma 3, e art. 5 commi 2,3 della legge 431/98);
4) IL CONTRATTO DI LOCAZIONE CONVIENE ALL’INQUILINO ?
Si, in quanto consente la detrazione di € 495,80 se si ha un reddito non superiore ad € 15.493,71 e di € 247,90 se si ha un reddito fino a 30.987,41, ma per i giovani con età compresa fra 20 e 30 anni la detrazione, per i primi 3 anni, la detrazione è addirittura di € 991,60; anche gli studenti universitari fuori sede, così intesi gli studenti che risiedono fuori provincia rispetto alla sede universitaria e comunque la cui residenza sia distante almeno 100 km, possono, se titolari di reddito proprio, detrarre il 19% fino ad un massimo di spesa per locazione di € 2.633,00. La detrazione può essere effettuata anche dai genitori, di cui gli studenti risultano a carico, e che sostengono la spesa;
5) CHI VUOLE OPTARE PER IL CONTRATTO A CANONE CONVENZIONALE MA E’ INTESTATARIO DI ALTRO CONTRATTO A CANONE LIBERO DEVE ATTENDERE LA SCADENZA CONTRATTUALE PER POTERLO STIPULARE ?
No, in quanto può, in accordo con l’inquilino, risolvere anticipatamente il contratto in essere, previo il pagamento dell’imposta per risoluzione anticipata e la sottoscrizione del modello RLI da consegnare presso l’Agenzia delle Entrate, e stipulare il nuovo contratto di locazione a canone convenzionale;
6) A CHI BISOGNA RIVOLGERSI PER LA STIPULA DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE ?
Presso il Comune sono depositati sia l’Accordo territoriale decentrato, che stabilisce a quali parametri ci si debba attenere per quantificare il canone di locazione, sia i modelli di contratto da utilizzare ed entrambi sono scaricabili dal sito del Comune : www.comune.reggio-calabria.it; altrettanto si può acquisire presso le organizzazioni sindacali firmatarie dell’Accordo territoriale decentrato che sono la Confedilizia, l’Uppi, l’Ania, il Conia, il Sicet e il Sunia;
7) COME SI OTTENGONO LE AGEVOLAZIONI FISCALI ?
Per quanto riguarda l’IRPEF sarà necessario compilare la dichiarazione dei redditi, sia 730 oppure Unico, in cui si indicherà l’eventuale opzione per la cedolare secca al 10% nonché i dati di registrazione del contratto di locazione stipulato ai sensi dell’art. 2, comma 3, o anche art. 5, commi 2 e 3, della legge 431/98;
Per quanto riguarda l’agevolazione ai fini IMU Si dovrà presentare istanza, su apposito modulo messo a disposizione dall’ufficio tributi del Comune, allegando copia del contratto di locazione convalidato, nelle modalità di calcolo, da una delle organizzazioni sindacali firmatarie dell’Accordo territoriale decentrato;
8) E’ CONSENTITO LOCARE A CITTADINI COMUNITARI ED EXTRA COMUNITARI ?
Solo per tre mesi a cittadini comunitari in Italia senza lavoro e, nei limiti temporali del permesso di soggiorno, per cittadini extra comunitari;
9) SI PUO’ LOCARE PER MOTIVI TURISTICI ?
Certamente, ed in questi casi la durata non è normata dalla Legge 431/98 come richiamato dall’art. 1, comma 2, lettera c della stessa Legge;
10) SI PUO’ LOCARE CON CONTRATTI TRANSITORI ?
Si, e si tratta dei contratti ad uso transitorio di cui all’art. 5, comma 1, con durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi con misura del canone affidata alla contrattazione collettiva nelle aree metropolitane e nei Comuni ad alta tensione abitativa come Reggio Calabria, con necessità di specificare con apposita clausola le esigenze transitorie del locatore e del conduttore;
11) SI PUO’ LOCARE AGLI STUDENTI UNIVERSITARI ?
SI, e si tratta dei contratti ad uso studenti universitari fuori sede di cui all’art. 5, commi 2 e 3, della Legge 431/98, con durata fra i sei e i trentasei mesi, per la stipula dei quali lo studente deve risiedere in un Comune distante almeno 100 Km dalla sede universitaria e deve essere iscritto ad un corso di laurea o a un corso universitario di perfezionamento o di aggiornamento;
12) A QUALI SANZIONI VA INCONTRO CHI AFFITTA IN NERO ?
Per omessa o tardiva registrazione del contratto dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, per occultamento anche parziale del canone dal 200% al 400% della differenza dell’imposta di registro dovuta, per mancata dichiarazione dei redditi da locazione dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, per dichiarazione in misura inferiore del reddito da locazione dal 200% al 400% dell’imposta dovuta. Infine, in caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, l’esistenza del rapporto di locazione anche per il quattro periodi d’imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.
A cura del centro studi dell’ Uppi di Reggio Calabria,
Il Presidente Onorario
Dott. Domenico Cuccio
Il Dott. Domenico Cuccio, Presidente Onorario dell’UPPI di Reggio Calabria, durante la conferenza stampa del 5 maggio 2015.