La Riforma del Condominio (Legge 220/2012) ha riscritto le norme previste per la partecipazione all’assemblea condominiale per delega. L’attuale art. 67 delle Disposizioni di attuazione del c.c. attribuisce ad ogni condomino la possibilità di intervenire all’assemblea condominiale sia personalmente che a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta, conferita in relazione agli argomenti posti all’ordine del giorno di quella precisa adunanza.
Due le principali novità introdotte dalla Riforma: in primo luogo, l’amministratore non potrà mai essere delegato, per qualunque tipo di assemblea. Quindi, anche se l’amministratore è un condomino, in ogni caso, non potrà avere alcuna delega. La seconda novità riguarda invece il limite al numero di deleghe che possono essere conferite nel caso di condomini con più di venti proprietari: in questa situazione ciascun delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e non più di 200 millesimi. In pratica, il rappresentante non deve essere portatore di un numero di deleghe superiore al quinto dei condòmini, che nel contempo non devono superare complessivamente i 200 millesimi del valore dell’edificio.
Una particolarità interpretativa dello stesso art. 67 Disp. att. c.c.: per l’applicazione del divieto devono concorrere entrambi i presupposti, nel senso che si possono raccogliere deleghe anche da più di un quinto dei condòmini, purché rappresentino meno di 200 millesimi e, allo stesso modo, ci si può far delegare da un numero di condòmini che sia meno di un quinto del totale, anche se rappresenta più di 200 millesimi.
In ogni caso, il soggetto delegato non può a sua volta delegare altri soggetti alla partecipazione in assemblea, e la delega non è frazionabile, nel senso che il condomino proprietario di più unità immobiliari può conferire una sola delega.
È prevista la possibilità di una sola delega anche qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone: queste hanno diritto ad un solo rappresentante, designato dai comproprietari stessi a norma dell’art. 1106 c.c.. Di conseguenza, non possono essere delegate più persone da parte di comproprietari dello stesso immobile (ad esempio marito e moglie), e, in caso di più deleghe, si procederà con l’estrazione a sorte.
Infine, quando i partecipanti sono più di sessanta (ad esempio nel caso del c.d. “supercondominio”), ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più edifici e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Il rapporto intercorrente tra soggetto delegante e soggetto delegato ha valenza del tutto interna e non coinvolge il condominio, con la conseguenza che eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato potranno essere fatti valere solo dal soggetto delegante e non dagli altri condòmini.
Il superamento dei limiti posti al potere rappresentativo comporta l’annullabilità e non la nullità della delibera che è impugnabile entro trenta giorni dalla sua approvazione o dalla sua comunicazione agli assenti. Il principio statuito dall’art. 67 Disp. att. c.c. è assolutamente inderogabile; pertanto sono da considerare nulle le clausole del regolamento di condominio che dovessero limitare o escludere l’esercizio del potere di rappresentanza in assemblea.
Nel rispondere al quesito posto, in conclusione, si può affermare che il regolamento di condominio può contenere limiti alla delega più restrittivi, purché non escluda il potere di conferimento, che è sancito da una norma inderogabile.
Quotidiano Del Condominio