Casa fatiscente: si paga l’affitto?

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Quotidiano Del Condominio

Obbligo dell’inquilino è pagare il canone di affitto e restituire l’appartamento nelle condizioni in cui lo ha ricevuto provvedendo alle piccole spese di manutenzione ordinaria. Dovere invece del locatore è consegnare l’immobile in modo da poter fungere allo scopo indicato in contratto (ad esempio, quello abitativo o commerciale) e provvedere a tutte le opere funzionali al godimento dell’immobile. Ragion per cui se tale godimento viene meno o è ridotto (si pensi ad alcune camere interessate da infiltrazioni d’acqua), l’inquilino può chiedere la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e – in alcuni casi – eseguire riparazioni urgenti avvisando subito il proprietario per poi ottenere il rimborso delle spese. Ma finché ne gode, seppur solo parzialmente, non può saltare i canoni.

La questione è stata più volte posta all’attenzione della giurisprudenza. La domanda ricorrente è la seguente: se la casa è fatiscente si paga l’affitto? Ecco cosa hanno detto i giudici in merito.

Per quanto l’appartamento sia in condizioni precarie, se l’inquilino vi rimane all’interno il canone di locazione va comunque versato. Per astenersi dal pagamento egli dovrebbe dimostrare di non aver potuto godere del bene, cosa possibile solo se sia stato costretto ad andare via. Al più, qualora per colpa del locatore si trovi costretto ad un utilizzo ridotto del bene di cui continua a mantenere il godimento, può chiedere la riduzione del canone.

Dunque, se perdite e infiltrazioni di acqua rendono la casa fatiscente, provocandone il degrado, ma l’inquilino vi continua a vivere non può poi, come giustificazione per la morosità, addurre a propria giustificazione l’inadempimento del locatore all’obbligo di manutenzione dell’immobile.

L’ipotesi è assai frequente nel caso in cui al conduttore venga notificato un avviso di sfratto. Egli potrebbe presentare opposizione deducendo l’inesistenza dell’obbligo di pagamento per le condizioni precarie dell’appartamento. Una contestazione del genere non verrebbe mai presa in considerazione dal giudice proprio per le ragioni appena indicate: denunciare il degrado solo dopo lo sfratto di morosità, quando nel frattempo l’immobile è stato utilizzato, non ha alcun valore giuridico. L’eccezione dell’affittuario verrebbe quindi immediatamente rigettata in quanto infondata.

In effetti, secondo gli articoli 1577 e 1578 del Codice civile, se il godimento del bene locato risulti menomato dalla presenza di danni ed ammaloramenti, il locatario può chiedere la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto ed in presenza di alcuni presupposti provvedere alle riparazioni urgenti purché avvisi contestualmente il locatore al fine di essere rimborsato delle spese sostenute. Ma finché ne conserva il godimento, anche solo parziale, non può mai astenersi dal pagare i canoni.

Tanto per la riduzione del corrispettivo quanto per la risoluzione del contratto, in assenza di accordo con il padrone di casa, il conduttore dovrà rivolgersi al tribunale e citare quest’ultimo in un normale giudizio civile.

Per la stessa ragione il conduttore non può autoridursi il canone se prima non ha ottenuto il riconoscimento dei propri diritti dal giudice.

Come detto, allora, l’unica soluzione per smettere di pagare il canone oppure per opporsi alla richiesta di pagamento avanzata dal locatore (eventualmente con decreto ingiuntivo) è fornire le prove della propria assenza dall’immobile e del fatto di non averne potuto godere (si pensi a chi sia stato costretto ad andare a vivere in un residence o a casa di parenti).

In pratica :

In materia di locazione a norma degli artt. 1577 c.c. e 1578 c.c., qualora il godimento dell’immobile locato risulti menomato dalla presenza di danni e ammaloramenti, il conduttore può chiedere la riduzione del corrispettivo, la risoluzione del contratto e in presenza di alcune condizioni, anche eseguire riparazioni urgenti, con contemporaneo avviso al locatore, potendone in questo caso ricevere il rimborso delle spese. Fin quando conserva il godimento, anche parziale del bene, il conduttore non può, tuttavia, astenersi dal pagare i canoni, poiché il mancato pagamento altererebbe il sinallagma contrattuale. Nel caso di specie, avendo il conduttore omesso di avvisare il locatore dei danni che l’immobile presentava, per non avere quest’ultimo, ottemperato all’obbligo di consegnarlo in buono stato di manutenzione e per non aver provveduto a mantenere lo stesso in stato da servire all’uso pattuito, nessun colpevole inadempimento può ipotizzarsi a carico di quest’ultimo.

[FONTE: laleggepertutti]

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