Un piano mansardato di un fabbricato, se privo delle altezze di legge non può essere abitabile, e quindi non sconta l’Imu; nemmeno la presenza di un bagno né il condono presentato possono trasformare il piano mansarda in una unità immobiliare autonomamente utilizzabile e commerciabile.
Lo ha stabilito la sezione prima della Commissione tributaria provinciale di Nuoro nella sentenza n. 72/2022 depositata in segreteria il 30 marzo scorso.
La vertenza tratta di due avvisi di accertamento con cui il comune di Macomer aveva inteso recuperare una maggiore imposta relativa agli anni 2014 e 2015 per l’imposta Imu. Impugnando gli atti ricevuti, il contribuente eccepiva una carenza di motivazione che non aveva consentito di verificare la legittimità della pretesa in considerazione che la rettifica si basava solo sui dati catastali di tre immobili. Per il contribuente, il comune aveva voluto tassare una pertinenza, in realtà non abitabile, perché priva dell’altezza utile.
Il collegio provinciale ha accolto il ricorso e annullato la pretesa sulla base della carenza di motivazione dell’accertamento che non ha spiegato né l’azione accertativa, né le ragioni della rettifica.
Nella allegata perizia giurata di parte, invece, il tecnico attesta la mancanza delle condizioni di abitabilità in dipendenza dell’altezza della mansarda che si conferma non idonea al rilascio dell’abitabilità; condizione, invece, necessaria anche ai fini della commerciabilità dell’immobile.
La Commissione osserva che nemmeno la presenza di un bagno realizzato nel piano mansarda è utile a conferire l’abitabilità all’immobile e aggiunge che il condono vale a estinguere l’illecito ma non la commerciabilità in assenza della licenza di abitabilità. Secondo la Cassazione (ordinanza n.1263/2021) per le case inagibili o inabitabili è possibile pagare il 50% dell’imposta; per ottenere tale agevolazione è sufficiente presentare una semplice autocertificazione in cui si attesti l’inagibilità dell’immobile. Nel caso trattato, tuttavia, il comune non ha spiegato come mai l’immobile abbia una tassabilità autonoma e non rientri quale pertinenza dell’immobile sottostante; verificando un caso di carenza di motivazione.
Accogliendo il ricorso del contribuente il collegio provinciale di Nuoro ha compensato tra le parti le spese di lite in considerazione che l’annullamento sia dovuto solo a ragioni formali.
(…) È fondata e assorbente la censura circa il difetto di motivazione dell’atto. La stessa si riduce all’affermazione che «da un controllo sui dati degli immobili posseduti secondo le risultanze delle denunce presentate, nonché dalle verifiche delle banche dati consultate, emerge che l’imposta dovuta risulta essere pari a euro…., come da prospetto seguente», seguita da un prospetto sintetico dei dati catastali di tre immobili. Da tale schema questa commissione non è in grado di comprendere quali siano le ragioni che consentono di qualificare come erronea la liquidazione dell’imposta operata da parte ricorrente, ossia se vi sia una omessa dichiarazione o un errore di calcolo del dovuto. Non sana tale mancanza l’aggiunta, in fondo al paragrafo dedicato alla «motivazione dell’avviso», della specificazione «omesso versamento per il fabbricato identificato catastalmente al fg. (…) mapp. (…) sub (…) cat. (…)».
Nella tesi della ricorrente, l’omesso versamento è da ascrivere alla circostanza che il locale che l’amministrazione comunale pretende di tassare come abitazione è in realtà una pertinenza non abitabile, poiché priva delle altezze utili.
Tra la documentazione prodotta (non si considerano le fotografie, illeggibili) da parte ricorrente vi è un estratto di perizia di stima, nella quale si attesta la mancanza delle condizioni di abitabilità, nonché la relazione tecnica unita alla richiesta di condono del 1985, nella quale si indica come abuso un bagno realizzato nel piano mansarda. La presenza di un bagno, però, non vale a trasformare il piano mansarda in una unità immobiliare autonomamente utilizzabile, che, se priva delle altezze, non potrebbe mai essere dichiarata abitabile ed essere autonomamente commerciabile. Il condono vale a estinguere l’illecito, ma non a rendere il bene commerciabile in assenza della licenza di abitabilità (che è sempre rilasciata dal comune).
La prova che non si tratti di una pertinenza dell’immobile sottostante, ma un immobile autonomo è proprio ciò che manca nell’azione accertativa dell’amministrazione: nella motivazione non è spiegato perché il sottotetto sia considerato come immobile autonomo e non come pertinenza. Né l’amministrazione ha fatto ricorso ad atti (quelli urbanistici / edilizi) disponibili nei suoi uffici per attestare il contrario.
In definitiva, questa Commissione non è in grado di comprendere, sulla base dell’atto di cui si lamenta il difetto di motivazione, la fondatezza o meno della pretesa dell’amministrazione, che non produce alcuna prova a conferma della correttezza del suo ragionamento trasfuso nell’avviso. (…)
fonte italiaoggi