L’usufrutto e la nuda proprietà sono due concetti strettamente correlati quando si parla di possesso di un immobile: il nudo proprietario può acquistare e vendere una casa pur non abitandoci e l’usufruttuario ne prende invece il possesso, potendo poi decidere di affittare o vendere questo diritto di usufrutto. Dal 1° gennaio 2023 è decorso un aumento del tasso legale di interessi, passato dall’1,25% al 5% a seguito del decreto n. 292 pubblicato dal Ministero dell’Economia e Finanze a fine dicembre 2022. Il cambio del coefficiente può avvenire con cadenza annuale a seconda dell’andamento dei titoli di Stato di durata massima sui 12 mesi e del loro rendimento medio annuo lordo, sempre tramite disposizioni del Ministero.
Qui di seguito è riportata la tabella per usufrutto nel 2023, dove viene indicata la spartizione percentuale con il nudo proprietario rispetto alla piena proprietà, tenendo conto di un coefficiente riferito all’età dell’usufruttuario (gli anni devono essere già compiuti).
Tabella per calcolo usufrutto 2023
La tabella per nuda proprietà e usufrutto corrispondente nel 2023, in funzione dei coefficienti per determinare i diritti di usufrutto, rendite e pensioni vitalizie è la seguente:
| Età dell’usufruttuario (anni già compiuti) | Valore percentuale di usufrutto | Valore percentuale di nuda proprietà | Coefficiente di usufrutto |
| Da 0 a 20 | 95% | 5% | 19,00 |
| Da 21 a 30 | 90% | 10% | 18,00 |
| Da 31 a 40 | 85% | 15% | 17,00 |
| Da 41 a 45 | 80% | 20% | 16,00 |
| Da 46 a 50 | 75% | 25% | 15,00 |
| Da 51 a 53 | 70% | 30% | 14,00 |
| Da 54 a 56 | 65% | 35% | 13,00 |
| Da 57 a 60 | 60% | 40% | 12,00 |
| Da 61 a 63 | 55% | 45% | 11,00 |
| Da 64 a 66 | 50% | 50% | 10,00 |
| Da 67 a 69 | 45% | 55% | 9,00 |
| Da 70 a 72 | 40% | 60% | 8,00 |
| Da 73 a 75 | 35% | 65% | 7,00 |
| Da 76 a 78 | 30% | 70% | 6,00 |
| Da 79 a 82 | 25% | 75% | 5,00 |
| Da 83 a 86 | 20% | 80% | 4,00 |
| Da 87 a 92 | 15% | 85% | 3,00 |
| Da 93 a 99 | 10% | 90% | 2,00 |
| 100+ | Non previsto | Non previsto | Non previsto |
Il saggio di interesse generale, in seguito ai cambiamenti di quest’anno, è al 5%. Rispetto alla tabella per usufrutto del 2022, si possono riscontrare alcune differenze: la variazione decisa del tasso di interesse è stata accompagnata da un abbassamento dei coefficienti in rapporto alle fasce d’età (al 2022 si arrivava a un coefficiente massimo del 76%).
Detto ciò, nonostante le variazioni applicate ai coefficienti di usufrutto e di tasso legale di interessi (che era fissato all’1,25%), le percentuali dei valori dell’usufrutto e della nuda proprietà sono rimaste invariate. Non è disponibile alcuna indicazione sulla tabella di usufrutto sull’Agenzia delle Entrate.
Il calcolo dell’usufrutto con due usufruttuari è molto semplice: quando non è previsto un patto di accrescimento, si procede a svolgere singolarmente il calcolo dell’usufrutto per ciascuno dei beneficiari del diritto. Il valore totale dell’usufrutto sarà determinato dalla somma dei due risultati. Una tabella per usufrutto a termine si compone in modo differente, in quanto i valori di usufrutto sono determinati da una misura percentuale riferita alla durata di questo diritto (solitamente di 10, 20 o 30 anni) riferita al valore della piena proprietà.
Usufrutto e nuda proprietà
L’usufrutto consiste nel godimento del diritto ad utilizzare un immobile e di trarne tutte le utilità possibili, nel rispetto della destinazione economica. Il diritto di usufrutto può essere venduto o subaffittato ma la proprietà rimarrà sempre in mano al soggetto definito nudo proprietario. Il diritto di usufrutto per persone giuridiche è limitato a 30 anni mentre, per persone fisiche, può durare fino alla morte dell’usufruttuario.
Rapportato a ciò, bisogna definire il concetto di nuda proprietà, che consiste nella proprietà di un bene come un immobile ma senza un diritto reale di godimento. Il nudo proprietario si considera proprietario del bene in questione ma se, ad esempio, non ha fretta di andare a vivere nella casa che ha acquistato, può cederla a un usufruttuario che potrà abitare in una casa spendendo cifre notevolmente ridotte.
Stabilire delle percentuali di divisione del diritto totale di proprietà serve per determinare il pagamento di imposte come quelle catastali, ipotecarie e di registro.
Come si calcola l’usufrutto perpetuo a tempo determinato e indeterminato?
Sempre nel decreto di fine 2022 del Ministero dell’Economia e Finanze, all’art. 1, sono stati fissati dei nuovi multipli per il calcolo di rendite o pensioni perpetue:
- a tempo determinato: valore che ammonta all’annualità calcolata al 5% del saggio di interesse, mai superiore a 20 volte l’annualità;
- a tempo indeterminato: pari a 20 volte l’annualità.
In caso di rendita perpetua, il nudo proprietario diventa proprietario al 100% alla scadenza del contratto di usufrutto.
Nuovi coefficienti per valore usufrutto 2023
L’introduzione dei nuovi coefficienti per determinare i diritti di usufrutto vitalizio e delle rendite che ne conseguono è valida per gli atti di pubblicazione successiva al 1° gennaio 2023. Si considerano interessate da questa disposizione, come indicato dall’art. 2 del Decreto n. 304/2022 emanato dal MEF, gli atti pubblici emanati, gli atti giudiziari e le scritture private autenticate e non autenticate.
Fonte: Idealista.it